Etude
Conférence débat du 22 septembre 2005
La Gazette du Midi, Février 2007, n° 8039
La Gazette du Midi, Avril 2007, n°8046
La Gazette du Midi, novembre 2006, n° 8024
La Gazette du Midi, mars 2008, n 8093
 
Conférence débat du 22 septembre 2005 à la Chambre Régionale des Propriétaires de Toulouse, (organisée par la Chambre Départementale des Huissiers de Justice de la Haute-Garonne, dans la cadre de l’action nationale « Journées Portes Ouvertes »).
Extrait de l’intervention de Maître Xavier ARNAUD, Huissier de Justice à Toulouse.

LE RECOUVREMENT DES LOYERS IMPAYES :

Selon l’article 2092 du code civil : « Quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur ses biens mobiliers et immobiliers, présent et à venir ».

Pour pouvoir poursuivre l’exécution forcée sur les biens du débiteur le créancier doit donc être muni d’un titre exécutoire. (Une décision de Justice).

En pratique, pour le recouvrement des loyers impayés, il sera procédé tout d’abord à un commandement de payer les loyers. Après ce commandement le débiteur sera convoqué devant le juge par une assignation et le juge rendra une décision de justice qui devra être signifiée pour devenir exécutoire.

Qu’est ce qu’un commandement de payer les loyers signifié par huissier ?

C’est une mise en demeure de payer sous peine de résiliation de bail et de procédure d’expulsion que l’huissier de justice ou son clerc assermenté remet au débiteur.

Un commandement de payer est obligatoire pour engager la procédure d’expulsion, en cas de non paiement des loyers.
Ainsi l’envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, n’aura aucune valeur à cet effet.

Le législateur va également pour les baux d’habitations soumis à la loi de 1989, imposer le respect de délai entre la signification de chaque acte et notamment entre la signification du commandement de payer et l’assignation devant le juge.

En effet, l’assignation en paiement et en expulsion devant le juge, ne pourra être signifiée que 2 mois après le commandement de payer, en matière de baux d’habitation.
L’assignation devra être dénoncée au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il devra y avoir, également un délai minimum de 2 mois entre le jour de la dénonce de l’assignation au préfet et le jour de l’audience.

Le bailleur a donc tout intérêt face à un mauvais payeur, à agir rapidement et à faire appel à un huissier de justice.
La procédure étant règlementée et longue, il ne doit pas perdre davantage de temps.

Une fois la décision de justice obtenue, il pourra être procédé à son exécution forcée par des saisies.

Mais dans certains cas, tout créancier peut demander à l’huissier de justice de procéder à des mesures conservatoires, en cas d’urgence, pour assurer la sauvegarde de ses droits.

Selon l’article 67 de loi du 9 juillet 1991 : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur ».
Cette demande est faite sur simple requête sans que le débiteur soit prévenu. Une fois l’autorisation du juge accordée, il sera procédé à la mesure conservatoire.

Dans le cadre d’un contrat écrit de louage d’immeuble, l’article 68 de la loi du 9 juillet 1991 dispose que l’autorisation du juge, n’est pas nécessaire pour pratiquer une mesure conservatoire.

Il pourra être procédé à la saisie-conservatoire du compte bancaire du locataire.
Ce procédé est souvent utilisé, lorsque le locataire va quitter les lieux sans payer les deux derniers mois de loyer, en prétextant compenser avec le dépôt de garantie.

Les fonds saisis à la banque sont ainsi bloqués dès le début de la procédure, dans l’attente du titre exécutoire.
Néanmoins le locataire peut acquiescer à la saisie. Les fonds saisis sont immédiatement versés au propriétaire, sans passer devant les tribunaux.

Pour en revenir à l’exécution forcée, seul les huissiers de justice peuvent y procéder.

Différentes mesures d’exécutions ont été prévues par le législateur qui s’appliquent pour le recouvrement des loyers impayés, mais aussi pour tout autre dette.

La plus utilisée est la saisie attribution ou la saisie des comptes bancaires.
Pour la saisie attribution comme pour la saisie-conservatoire, il est souhaitable de connaître la date et le lieu de naissance du débiteur. Ceci évitera au banquier de refuser le blocage du compte en raison de la présence d’homonyme.

La date et le lieu de naissance de chaque locataire doit être demandée au locataire par le bailleur, dès son entrée dans les lieux.

Une autre saisie très utilisée est la saisie du mobilier.
Mais il peut être aussi à la saisie d’actions et d’obligations, à la saisie du véhicule, ou à la saisie des rémunérations.

Là aussi, pour faciliter cette procédure, le propriétaire a tout intérêt des l’entrée des lieux de demander au locataire une fiche de salaire ou les coordonnées exactes de son employeur.